PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG
(1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
(2) Persyaratan administratif bangunan gedung, meliputi:
a. status hak atas tanah;
b. status kepemilikan bangunan gedung; dan
c. izin mendirikan bangunan.
(3) Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi :
a. persyaratan tata bangunan;
b. persyaratan keandalan bangunan gedung.
(4) Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan bersejarah bangunan gedung semi permanen, bangunan darurat dan bangunan gedung yang dibangun pada lokasi bencana diatur lebih lanjut dalam peraturan Walikota.
Pembangunan bangunan gedung dapat dilaksanakan setelah rencana teknis bangunan gedung disetujui oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk dalam bentuk izin mendirikan bangunan.
(1) Setiap bangunan gedung harus di dirikan pada tanah baik milik sendiri maupun milik pihak lain yang status kepemilikannya jelas.
(2) Jika bangunan gedung didirikan di atas tanah milik pihak lain maka terlebih dahulu harus memperoleh izin pemanfaatan tanah dari pemegang hak atas tanah, dalam bentuk perjanjian tertulis antara pemilik bangunan gedung dan pemilik tanah.
Paragraf II Status Kepemilikan Bangunan Gedung
(1) Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh walikota atau pejabat yang ditunjuk.
(2) Kepemilikan bangunan gedung dapat dialihkan kepemilikannya kepada pihak lain.
(3) Apabila pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, maka pengalihan hak dimaksud ayat (2) terlebih dahulu mendapat persetujuan pemilik tanah.
(4) Status kepemilikan pada bangunan strata title dapat dibuktikan dengan hak milik.
(5) Untuk pengalihan kepemilkan dan renovasi bangunan strata title harus mendapatkan persetujuan Dinas Tata Kota.
Paragraf III Izin Mendirikan Bangunan
(1) Sebelum memberi persetujuan izin mendirikan bangunan, Walikota atau pejabat yang ditunjuk memasukkan syarat-syarat sebagaimana dimaksud pada pasal 8 ayat 3 serta kenyataan status/keadaan tanah dan atau bangunan sesuai dengan permohonan izin mendirikan bangunan.
(2) Walikota atau pejabat yang ditunjuk dapat memanggil secara tertulis kepada, untuk menyempurnakan dan melengkapi permohonan yang diajukan apabila ternyata syarat-syarat yang diperlukan telah terpenuhi
(3) Walikota atau pejabat yang ditunjuk dapat menyetujui, menunda atau menolak permohonan izin mendirikan bangunan yang diajukan oleh pemohon.
(4) Walikota atau pejabat yang ditunjuk wajib menyampaikan keputusan atas permohonan IMB kepada pemohon selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari kerja setelah diterima permohonan.
(1) Walikota atau pejabat yang ditunjuk wajib memberikan izin mendirikan bangunan jika semua persyaratan telah dipenuhi.
(2) Walikota atau pejabat yang ditunjuk menyetujui permohonan IMB selambat-lambatnya 14 (empat belas) hari kerja terhitung dari hari diterimanya permohonan IMB oleh instansi yang berwenang.
(3) Permohonan IMB dapat disetujui untuk seluruh bangunan atau sebagian bangunan, dengan ketentuan secara struktural merupakan bagian yang tidak terpisahkan.
(4) Permohonan izin mendirikan bangunan ditunda jika:
a. Walikota atau pejabat yang ditunjuk masih memerlukan waktu tambahan untuk penilaian, khususnya persyaratan bangunan serta pertimbangan nilai tanah yang direncanakan; atau
b. Pemerintah Daerah sedang merencanakan rencana bagan kota atau rencana terpercanti kota; dan
c. pemberian kesempatan tambahan kepada pemohon untuk melengkapi Permohonan yang diajukan.
(5) Penundaan keputusan Permohonan IMB berdasarkan alasan tersebut pada ayat 4 hanya dapat dilakukan sekali dan untuk jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan terhitung dari hari pertama semangat diterimanya Permohonan IMB oleh instansi yang berwenang.
(6) Permohonan IMB di tolak apabila pekerjaan mendirikan bangunan yang direncanakan bertentangan dengan:
a. peraturan perundang-undang yang berlaku;
b. kepentingan umum;
c. ketertiban umum;
d. kelestarian, keserasian dan keseimbangan lingkungan;
e. RTRW, RDTR, dan DRTK serta RTBL; dan
f. hak pihak ke 3 (tiga).
(7) Penolakan PIMB ditetapkan dengan surat keputusan walikota atau pejabat yang ditunjuk dengan menyebutkan alasan.
(1) Surat keputusan penolakan PIMB harus sudah diterima pemohon dalam waktu paling lambat 7 (tujuh) hari kerja setelah surat keputusan dikeluarkan walikota atau pejabat yang ditunjuk.
(2) Pemohon dalam waktu paling lambat 14 (empat belas) hari kerja setelah menerima surat keputusan tersebut berhak mengajukan keberatan.
(3) Walikota atau pejabat yang ditunjuk dalam waktu paling lambat 14 (empat belas) hari kerja wajib memberikan jawaban tertulis terhadap keberatan pemohon.
(4) Jika pemohon tidak melakukan hak sebagaimana maksud ayat 2 (dua) maka dianggap pemohon telah menerima keputusan penolakan tersebut.
(5) Jika walikota atau pejabat yang ditunjuk tidak melakukan kewajiban sebagaimana maksud ayat 3 (tiga) maka dianggap telah menerima alasan keberatan pemohon sehingga walikota atau pejabat yang ditunjuk mengharukan keluarkan surat persetujuan pemberian IMB.
(1) IMB hanya berlaku bagi orang atau badan hukum yang namanya tercantum dalam IMB.
(2) Bila karena sesuatu hal atau orang atau badan hukum tidak lagi menjadi pihak yang memberikan bangunan dalam IMB tersebut, IMB itu harus dimohonkan kembali kepada Walikota atau pejabat yang ditunjuk.
(3) IMB dalam jangka waktu 1 (satu) tahun setelah diterbitkan, pekerjaan belum dimulai dapat diperpanjang 1 (satu) kali oleh Walikota atau pejabat yang ditunjuk.
(4) IMB dicabut oleh Walikota atau pejabat yang ditunjuk apabila:
a. pekerjaan konstruksi telah berhenti selama 2 (dua) tahun;
b. pemohon memberitahukan secara lisan atau tertulis benar;
c. tidak sesuai dengan DRTRW, RDTRK, RTBL;
d. tidak sesuai dengan izin yang diberikan; dan
e. tidak sesuai dengan prosedur.
(5) Permohonan balik nama IMB diajukan secara tertulis dengan mengisyaratkan Izin als yang disediakan oleh instansi yang berwenang.
Izin Mendirikan Bangunan Sementara
IMB bersifat sementara hanya diberikan pada lokasi yang digunakan dalam waktu tertentu atau direncanakan untuk keperluan lain, dapat diberikan dengan mencantumkan syarat bahwa IMB tersebut bahwa bangunan yang bersangkutan akan dibongkar setelah lewatnya jangka waktu yang ditetapkan dalam IMB.
Izin Mendirikan Bangunan Bersyarat
(1) Izin mendirikan bangunan bersyarat diberlakukan untuk Pulau Manado Tua, Pulau Bunaken dan Pulau Siladen.
(2) Pemberian izin bersyarat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan berdasarkan tahapan rapat koordinasi dengan instansi terkait, baik vertikal maupun horizontal.
(3) Bangunan yang diizinkan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mencerminkan ciri khas budaya lokal dan ramah lingkungan untuk menunjang pariwisata.
(1) IMB tidak diperlukan untuk pekerjaan tersebut di bawah ini, meliputi:
a. memperbaiki bangunan dengan tidak merubah bentuk luasnya dan bagian-bagian yang diperbaiki harus dengan jenis bahan semula antara lain:
1. meplester;
2. memperbaiki retak bangunan;
3. memperbaiki daun pintu, memperbaiki daun jendela;
4. memperbaiki penutup atap;
5. membuat pemisah halaman tanpa konstruksi; dan
6. memperbaiki langit-langit tanpa perbaikan jaringan utilitas.
b. memperbaiki saluran air hujan dan selokan-selokan dalam pekarangan;
c. membuat pagar halaman yang sifatnya sementara (tidak permanen) yang tingginya tidak melebihi 1,20 m kecuali adanya pagar ini mengganggu kepentingan orang lain atau umum.
d. membuat taman-taman, dan tiang bendera dipekarangan.
(2) Dalam hal memperbaiki bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, tidak melebihi 25% dari bagian bangunan yang diperbaiki.
Paragraf IV Pendataan
(1) Pemerintah daerah wajib melakukan pendataan bangunan gedung untuk keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan bangunan gedung.
(2) Pendataan bangunan gedung sebagaimana di maksud pada ayat (1) meliputi pendataan bangunan gedung baru dan bangunan gedung yang telah ada.
(3) Khusus pendataan bangunan gedung baru, dilakukan bersamaan dengan proses IMB, IMB, dan Pembongkaran.
(4) Pemerintah daerah wajib menyimpan secara tertib data bangunan gedung sebagai arsip daerah.
(5) Sistem pendataan bangunan gedung diatur lebih lanjut dengan peraturan Walikota.
(1) Setiap pembangunan dan pemanfaatan bangunan harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam :
a. RTRW;
b. RDTRK;
c. RTBL.
(2) Setiap mendirikan bangunan di atas dan/atau di bawah tanah, air, dan/atau prasarana dan sarana umum tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum yang bersangkutan.
(3) Setiap bangunan yang berada di antara sungai dan/atau jalan, bangunan tersebut harus menghadap sungai dan/atau jalan.
(4) Setiap bangunan yang dibangun di antara pantai dan/atau jalan, bangunan tersebut harus menghadap pantai dan/atau jalan.
(5) Untuk kawasan yang sudah memiliki RTBL namun belum memiliki RTBL, walikota atau pejabat yang ditunjuk akan memberikan persetujuan peruntukan pada daerah tertentu dengan jangka waktu sementara.
(6) Dalam hal terdapat perubahan RTRW yang mengakibatkan perubahan peruntukan lokasi, fungsi kawasan, harus disesuaikan.
(7) Terhadap kerugian yang timbul akibat perubahan peruntukan lokasi, pemerintah daerah wajib memberikan penggantian yang layak kepada pemilik bangunan gedung sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Intensitas bangunan
(1) Setiap bangunan gedung yang didirikan tidak boleh melebihi ketentuan maksima koefisien dan ketinggian yang ditetapkan dalam RTRW, RDTRK dan RTBL Kota Manado.
(2) Persyaratan kepadatan ditetapkan dalam bentuk koefisien dasar bangunan (KDB) maksimal.
(3) Persyaratan ketinggian maksimal ditetapkan dalam bentuk koefisien lantai bangunan (KLB) dan/atau jumlah lantai maksimal.
(4) Peletakan ketinggian tinggi tidak boleh menyebabkan terjadinya efek angin turbulen terhadap lingkungan atau bangunan yang didiami manusia.
(5) Untuk lokasi yang belum ditetapkan KDB dan KLB dalam RTRW RDTRTK dan RTBL Kota Manado, ditentukan oleh Walikota sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Koefisien Daerah Hijau (KDH)
(1) Setiap bangunan yang didirikan harus memenuhi persyaratan koefisien daerah hijau (KDH) yang ditetapkan dalam RTRW, RDTRK dan RTBL Kota Manado.
(2) Untuk lokasi yang belum ditetapkan KDH dalam RTRW, RDTRK dan RTBL Kota Manado, diatur dalam peraturan Walikota.
Garis Sempadan
(1) Garis pondasi teras terluar, yang sejajar dengan arah jalan disekeliling bangunan bila mana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar rencana jalan diukur dikurangi satu meter dan tidak melewati garis pondasi pagar terluar.
(2) Teras tidak dibenarkan diberi dinding sebagaimana ruang tertutup.
(1) Garis konstruksi terluar balkon bangunan yang berdekatan sejajar dengan arah jalan disekeliling bangunan, bilamana tidak ditentukan lain maksimal adalah 1,5 meter dari bangunan induk.
(2) Balkon bangunan, tidak dibenarkan diberi dinding sebagaimana ruang tertutup.
(3) Garis konstruksi terluar balkon bangunan tidak dibenarkan melewati batas pekarangan yang berbatasan dengan tetangga.
(1) Garis konstruksi terluar suatu teritis atau overstack yang berderet sejajar dengan arah rencana jalan direncanakan disekeliling bangunan dimana tidak ditentukan lain adalah separuh ketentuan spandan pondasi bangunan bersangkutan.
(2) Garis konstruksi terluar suatu teritis atau overstack yang mengarah ketetangga, tidak dibenarkan melewati batas pekarangan yang berbatasan dengan tetangga.
(3) Ruang dibawah teritis atau overstack tidak dibenarkan diberi dinding ruang tertutup.
Paragraf II Persyaratan Arsitektur Bangunan Gedung
Persyaratan arsitektur bangunan gedung meliputi persyaratan penampilan bangunan gedung tata ruang-dalam, keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya, serta pertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai sosial budaya lokal terhadap penerapan berbagai perkembangan arsitektur dan rekayasa.
(1) Tata ruang dalam bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal 28 harus mempertimbangkan fungsi ruang, arsitektur bangunan gedung, dan keandalan bangunan gedung.
(2) Bentuk dan ukuran ruang harus memenuhi syarat-syarat kesehatan dan keselamatan umum yang berlaku.
(3) Perlengkapan ruang harus memenuhi syarat-syarat kesehatan dan keselamatan umum, yang berlaku.
(4) Pintu-pintu bangunan ibadah, bangunan umum atau bangunan lain tempat berkumpul orang banyak harus bermuka keluar.
(1) Keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dengan lingkungannya sebagaimana dimaksud dalam pasal 28 harus mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung dan ruang terbuka hijau yang seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungannya, sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
(2) Pertimbangan terhadap terciptanya ruang luar bangunan gedung dan ruang terbuka hijau diwujudkan dalam pemenuhan persyaratan daerah resapan, akses penyelamatan, sirkulasi kendaraan dan manusia, serta terpenuhinya kebutuhan prasarana dan sarana di luar bangunan gedung.